Beschädigung der Mietwohnung, Schadensersatz
BGH: Bei Beschädigung der Mietwohnung erhält der Vermieter Schadensersatz auch ohne vorherige Fristsetzung
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 28.02.2018 mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter von seinem Mieter nach Auszug Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache verlangen kann, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Beseitigung dieser Schäden gesetzt zu haben.
Der Beklagte hatte mehr als 7 Jahren in der Wohnung des Vermieters gelebt. Das Mietverhältnis wurde beendet und die Wohnung vom dem Mieter an den Vermieter zurückgegeben. Der Vermieter verlangte daraufhin Schadensersatz, weil die Wohnung diverse Beschädigungen aufwies. Eine Frist zur Beseitigung dieser Schäden hatte der Vermieter zuvor nicht gesetzt. Vielmehr hatte er die Schäden selbst behoben und verlangte nunmehr direkt die hierdurch entstandenen Kosten.
Die Klage des Vermieters hatte in den beiden Vorinstanzen Erfolg. Der Einwand des beklagten Mieters, Schadensersatz könne nur verlangt werden, wenn ihm zunächst erfolglos eine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt worden wäre, griff nicht durch. Auch der BGH führte hierzu aus, dass solche Fristsetzungen nur bei Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten - wie etwa wirksam auf den Mieter umgewälzten Schönheitsreparaturverpflichtungen - erforderlich seien. In diesen Fällen müsse der Vermieter dem Mieter zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung dieser Pflichten geben, bevor er Schadensersatz verlangen könne. Im Gegensatz zu den Schönheitsreparaturen handelt es sich jedoch bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem vertragsgemäßen unbeschädigten Zustand zu halten und auch wieder zurück zu geben, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Die Verletzung dieser Nebenpflicht begründet einen Anspruch des geschädigten Vermieters bereits ohne eine entsprechende Fristsetzung. Der Vermieter kann somit bei Beschädigung der Mietsache nach seiner Wahl entweder die Beseitigung der Schäden oder direkt einen entsprechenden Geldersatz verlangen.
BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17